Diagrama de flujo de la lista de repasos de obra (de la terminación al cierre)
Plantilla de lista de repasos de obra en diagrama de flujo: preinspección del contratista, recorrido conjunto, lista por oficio, prioridad y cargos al subcontratista, reinspección, retención y aceptación de la propiedad.
¿Qué es diagrama de flujo de la lista de repasos de obra (de la terminación al cierre)?
Una lista de repasos es el registro de lo que queda por arreglar, terminar o corregir antes de que la propiedad acepte un edificio. El disparador es la proximidad de la terminación sustancial, y el diagrama sigue la lista a lo largo de su vida: la preinspección propia del contratista, la decisión de si está listo, el recorrido conjunto, el registro detallado con una foto y un oficio en cada línea, la comprobación del alcance que mantiene fuera de la lista los extras y las disputas, la entrega de una lista consolidada por subcontratista, la decisión de prioridad para los elementos que impiden la ocupación, la respuesta del subcontratista, la corrección en sí, las esperas que crean la falta de acceso o de una pieza, la verificación en obra y la aceptación de la propiedad.
Lo que distingue la versión de obra de una lista de control de inspección genérica es que la lista tiene consecuencias contractuales. La terminación sustancial, los días concedidos para terminar lo listado, la retención por elementos abiertos y el cargo al subcontratista que no responde los fijan el contrato y los subcontratos, y quien decide si un elemento se acepta es el arquitecto o el ingeniero responsable del proyecto, no el oficio que hizo el trabajo. Por eso el diagrama separa tres roles que a menudo se confunden: quienes encuentran los defectos, el oficio que los arregla y la persona con autoridad para cerrarlos. Es un punto de partida que adaptar a tu propio contrato, sea un modelo AIA, FIDIC, NEC o JCT o uno propio, y no ofrece asesoramiento jurídico. Para los defectos anteriores a la terminación, consulta /es/templates/proceso-de-inspeccion-y-puntos-de-espera-en-obra; para el trabajo de calidad general fuera de la construcción, el proceso de inspección de calidad.
Cinco decisiones llevan el proceso. «¿Listo para el recorrido de repasos?» evita que un recorrido empiece en una obra aún en acabados. «¿Elemento dentro del alcance del contrato?» mantiene fuera de la lista los extras y las disputas y los manda a la vía de órdenes de cambio. «¿El elemento impide la ocupación o el uso?» fija la prioridad. «¿El subcontratista responde en los días acordados?» es la entrada a la excepción del cargo al subcontratista. Y «¿Elemento aceptado?» devuelve una corrección fallida al oficio responsable, mientras que «¿Todos los elementos cerrados?» y «¿La propiedad acepta la lista de repasos?» deciden si el bucle se repite o el proyecto se cierra.
Qué cubre este diagrama de flujo
En esta plantilla
- Cinco carriles (Arquitecto / ingeniero, Representante de la propiedad, Jefe de proyecto del contratista general, Subcontratista y Jefe de obra) repartidos en cinco fases: recorrido, entregar la lista, corregir, verificar y cerrar
- Una puerta de preparación, «¿Listo para el recorrido de repasos?», que vuelve a la preinspección del propio contratista en lugar de iniciar un recorrido sobre trabajo sin terminar
- Una decisión de alcance, «¿Elemento dentro del alcance del contrato?», que traslada los elementos discutidos o extra a la vía de órdenes de cambio para que no frenen el resto
- Una decisión de prioridad, «¿El elemento impide la ocupación o el uso?», seguida de una comprobación de respuesta, «¿El subcontratista responde en los días acordados?», y una ruta de excepción de cargo al subcontratista para el oficio que no responde
- Un ciclo de corrección y espera: el arreglo, «¿La corrección espera acceso o una pieza?» y un paso de retraso que registra el motivo y una nueva fecha
- Verificación y cierre: «¿Elemento aceptado?» con un bucle de rechazo, «¿Todos los elementos cerrados?», el acuerdo de retención y «¿La propiedad acepta la lista de repasos?» antes de cerrar la lista
Cuándo usar esta plantilla
- Eres contratista general o representante de la propiedad y quieres un único proceso de lista de repasos para todos los proyectos en lugar de una hoja de cálculo nueva en cada uno
- Los subcontratistas dicen que nunca recibieron la lista, o la lista cambia entre el recorrido y el correo, y necesitas el paso de entrega dibujado con sus fechas
- El pago final o la liberación de la retención se retrasa porque nadie puede mostrar qué elementos siguen abiertos y de quién son
- Se pide a los arquitectos aceptar correcciones a partir de fotos, y quieres la verificación en obra dibujada como un paso aparte con otro responsable
- Un cliente, un prestamista o una aseguradora quiere ver cómo se registran, corrigen y cierran los defectos antes de la entrega
Cómo funciona
Renombra los carriles con los roles de tu proyecto
Sustituye Arquitecto / ingeniero, Representante de la propiedad, Jefe de proyecto del contratista general, Subcontratista y Jefe de obra por los roles de tu proyecto. En un diseño y construcción, el arquitecto puede estar dentro del contratista; conserva el carril, porque lo esencial es la independencia de la aceptación.
Fija tu definición de «listo»
Escribe la condición que debe cumplirse antes de que empiece un recorrido, como un certificado escrito del contratista de terminación sustancial, y quién lo firma. La decisión de preparación solo sirve si el umbral está escrito.
Define el registro de cada elemento
Decide los campos que debe llevar cada línea: ubicación, descripción, oficio, foto, prioridad, fecha de respuesta y estado. Una lista compartida con esos campos supera a las fotos en un chat, porque puede ordenarse por subcontratista.
Escribe tus reglas de alcance y prioridad
Indica cómo se juzga si un elemento está dentro o fuera del alcance, quién decide y qué pasa con los que quedan fuera. Define qué elementos impiden la ocupación, como la seguridad de las personas o los sistemas que impiden usar el edificio.
Pon en el diagrama los días del contrato
Añade los días concedidos para responder, para terminar lo listado y para el aviso de cargo, tomados de tu subcontrato. Usa solo plazos que tu contrato establezca y marca los demás como acordados en obra.
Nombra quién verifica y quién firma
Indica que el arquitecto o ingeniero acepta cada corrección y que la propiedad acepta toda la lista, y da a cada uno su lugar en el diagrama. Añade la regla de retención para los elementos que realmente quedan y el paso de pago al que alimenta.
Pruébalo con el último proyecto
Toma una lista de repasos real y sigue un elemento desde el recorrido hasta el cierre. Anota dónde esperó y a quién, y ajusta los carriles, las decisiones o los días de respuesta en consecuencia.
Preguntas frecuentes
¿Cuáles son los pasos del proceso de la lista de repasos de obra?
El contratista preinspecciona y corrige sus propios defectos, y después confirma que la obra está lista para el recorrido. El arquitecto, el representante de la propiedad y el contratista recorren juntos el edificio y registran cada elemento con ubicación, oficio y foto. Los elementos fuera del alcance del contrato se remiten a la vía de órdenes de cambio o de disputas, y el resto se entrega como una sola lista asignada por oficio. Se fija la prioridad de los elementos que impiden el uso, los subcontratistas responden y corrigen, y el jefe de obra comprueba cada corrección. El arquitecto acepta o rechaza, el bucle se repite hasta cerrar todos los elementos, se acuerda una retención para lo que realmente quede abierto y la propiedad da su aceptación.
¿Quién es responsable de la lista de repasos?
La responsabilidad se reparte. El contratista suele encargarse de elaborar, entregar y completar el trabajo, los subcontratistas arreglan los elementos de su oficio, y el arquitecto o ingeniero responsable del proyecto decide si el trabajo es conforme. El representante de la propiedad fija las prioridades y acepta. Tu contrato puede asignarlo de otro modo, así que adapta los carriles a los roles que nombre.
¿Qué diferencia hay entre lista de repasos, lista de remates y lista de defectos?
Son nombres regionales de listas parecidas. «Punch list» es habitual en Estados Unidos, «snagging» en el Reino Unido y parte de Europa, y en España y Latinoamérica se habla de repasos, remates o lista de defectos. La mecánica cambia sobre todo en lo que el contrato dice sobre la responsabilidad por defectos y la retención, así que adapta los pasos de decisión y pago a tu contrato.
¿En qué se diferencia del proceso de inspección y puntos de espera?
Un proceso de puntos de espera controla el trabajo a medida que avanza, deteniendo al oficio siguiente hasta que una inspección se supera. Una lista de repasos es el registro de lo que queda una vez terminado el trabajo. Ambos se conectan, ya que unos buenos puntos de espera acortan la lista, y /es/templates/proceso-de-inspeccion-y-puntos-de-espera-en-obra cubre la etapa anterior.
¿Qué pasa con los elementos que no están en el alcance del contrato?
Salen de la lista de repasos y pasan a la vía de órdenes de cambio o de disputas, para que no puedan frenar la aceptación del resto. /es/templates/proceso-de-orden-de-cambio-en-obra describe esa vía.
¿Sirve para una vivienda o una reforma de interiores?
Sí. Renombra los carriles con la propiedad, el proyectista, el constructor y los oficios que participen. Los pasos son los mismos: recorrer, registrar, asignar, corregir, verificar y aceptar, aunque los días concedidos y las reglas de retención variarán según el contrato.
Dónde encaja este proceso
En la mayoría de las organizaciones, este proceso sigue a Diagrama de flujo de inspección y puntos de espera en obra (PPI).
Es un paso de Aprobaciones, inspección y cierre.
Paso 1: Diagrama de flujo de la revisión de submittals en construcción
Paso 2: Diagrama de flujo de inspección y puntos de espera en obra (PPI)
Plantilla de inspección y puntos de espera en obra en diagrama de flujo: aviso, inspección presenciada, no conformidad y disposición, visto bueno del ingeniero, liberación del punto y registro en el dossier de entrega.
Paso 3: Diagrama de flujo de la lista de repasos de obra (de la terminación al cierre) Estás aquí
Plantilla de lista de repasos de obra en diagrama de flujo: preinspección del contratista, recorrido conjunto, lista por oficio, prioridad y cargos al subcontratista, reinspección, retención y aceptación de la propiedad.